青岛市人民政府关于印发《青岛市“星光老年之家”管理办法》的通知
山东省青岛市人民政府
青政发〔2003〕86号
青岛市人民政府关于印发《青岛市“星光老年之家”管理办法》的通知
《青岛市“星光老年之家”管理办法》的通知
（二○○三年十二月十一日）
各区、市人民政府,市政府各部门,市直各单位:
现将《青岛市“星光老年之家”管理办法》印发给你们,望认真遵照执行。
青岛市“星光老年之家”管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强“星光老年之家”的管理,确保“星光老年之家”的正常运转,发挥其社会效益,根据国家有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 “星光老年之家”是指由政府利用福彩公益金资助,整合社区资源建成的社区老年福利服务机构。
第三条 市民政部门负责指导全市“星光老年之家”的管理工作。
区市民政部门负责本辖区内“星光老年之家”的管理、监督和检查工作。
第二章 建 设
第四条 建设“星光老年之家”,应当坚持立足社区、面向老人、方便实用、小型分散、功能配套的原则,不断满足社区老年人日益增长的物质文化生活需求。
第五条 街道“星光老年之家”的室内面积应当不少于200平方米;居委会“星光老年之家”的室内面积应当不少于60平方米;提供住养服务的“星光老年之家”,其室内面积应当不少于500平方米,并符合有关建筑设计规范。
第六条 “星光老年之家”应当配备适合老年人活动特点的器材。所需房屋和室外活动场地,由区、街道、居委会通过整合社区资源,用改建、扩建、新建的方式解决。
第七条 “星光老年之家”建设项目资助申请,按照市民政部门的统一规划,由各街道办事处提出,区市民政部门申报,经市社会福利金资助项目评审委员会批准后,区市民政部门具体负责实施。
第八条 “星光老年之家”应当统一名称标识（星光老年之家,福利彩票资助）,统一外墙颜色（桔红色）,在配备的活动设备、器材的显著位置上粘贴或镶嵌“福利彩票资助”标识。
第九条 “星光老年之家”应当按规定建立档案管理制度。
第三章 功能设置
第十条 “星光老年之家”服务功能应当根据老年人的实际需求设置。
第十一条 区（市）级“星光老年之家”以住养服务为主,同时提供医疗保健、文体娱乐、健身康复、入户服务、紧急救助、老年教育等综合性服务。
第十二条 街道“星光老年之家”和利用企业、事业单位、民间组织、社会福利机构、军队离退休干部休养所等提供房屋改建的“星光老年之家”,其功能设置以文体活动、图书阅览、健身康复、棋牌娱乐、休闲聊天、老年教育等服务项目为主。有条件的可以设置住养、医疗保健、入户服务等服务项目。
第十三条 居委会“星光老年之家”以文体活动、图书阅览、健身康复、棋牌娱乐、老年教育为主。也可以根据设施条件,设置入户服务、休闲聊天等服务项目。有条件的可设置医疗保健等服务项目。
第四章 管理组织及职责
第十四条 街道、居委会“星光老年之家”分别接受区民政部门的指导和街道办事处、居委会的领导。
第十五条 街道、居委会可以直接负责“星光老年之家”的日常管理,也可以成立老年社团组织,委托老年社团组织负责“星光老年之家”的日常管理,或者委托公益性民间组织负责“星光老年之家”的日常管理。
第十六条 “星光老年之家”管理组织的日常管理职责是:（一）负责落实各项管理制度;（二）按时开放,组织老年人参与各项活动;（三）组建老年文体活动队伍并组织开展活动;（四）维护设备器材,保证文体活动用品、用具的完好和正常使用。
第十七条 区市民政部门负责辖区内“星光老年之家”的考核及监督检查,审核“星光老年之家”的设立、撤销、变更,落实“星光老年之家”优惠扶持政策。
第十八条 街道办事处应当建立辖区内“星光老年之家”的各项规章制度,健全固定资产帐簿、产权资料和项目建设档案、专项经费使用管理和设施的维护等制度。
第五章 运营管理
第十九条 “星光老年之家”的运营管理,应当坚持福利性、公益性和自我服务、自我管理、自我发展的原则,不得改变其非营利性质。
第二十条 区市民政部门可以根据对“星光老年之家”的考核结果,通过以奖代补的方式用福彩公益金给予资助。
第二十一条 “星光老年之家”可以实行有偿、低偿或无偿的服务方式。为享受“低保”的老年人提供无偿服务（吃住、医疗费用除外）,为其他老年人提供低偿或有偿服务。
第二十二条 街道、居委会可以根据本社区实际和老年人意愿,对参加“星光老年之家”活动的老年人,实行会员制。具体办法自行确定。
第二十三条 “星光老年之家”的运营经费来源包括服务收入、福彩公益金资助、社会捐赠和其他合法收入等,主要用于设施配套和活动器材的维护、维修、更换以及管理人员的报酬和日常工作开支。
第二十四条 区市民政部门应当加强对“星光老年之家”运营情况的监督检查,对有下列情形之一的,责令改正;拒不改正或整改无效的,予以撤销,并追究有关人员的责任:（一）“星光老年之家”建成后没有开展活动,不能发挥其作用的;（二）服务人员服务不到位,管理混乱,群众反映强烈的;（三）擅自占用、挪用“星光老年之家”的资产、资金或者改变其用途的。
第六章 房屋和设施产权
第二十五条 由政府利用福彩公益金等资助新建或购买街道、居委会原有房屋和设施改建的“星光老年之家”,产权归国家所有,由街道、居委会使用。
第二十六条 由企业、事业单位、民间组织、社会福利机构、军队离退休干部休养所等无偿提供房屋,经政府利用福彩公益金资助改建的“星光老年之家”,原房屋产权不变,其新增设施产权归国家所有。
第二十七条 “星光老年之家”被注销、撤销的,房屋产权及其配套设施按固定资产登记情况依法处理。
第七章 附 则
第二十八条 本办法自发布之日起施行。
厦门市物业管理服务收费办法
福建省厦门市人民政府
厦门市物业管理服务收费办法
厦门市人民政府
第一条 为规范本市物业管理服务收费，维护物业管理单位、业主和非业主使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《厦门市价格管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《厦门市居住小区物业管理规定》等法规、规章的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市范围内实行物业管理服务的小区和楼宇的收费活动。
第三条 本办法所称物业管理服务收费，是指经工商行政管理机关登记注册和市建设委员会资格认可的物业管理单位，接受开发建设单位或业主（小区）管理委员会（以下简称“业主管委会”）的委托，对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、安全防范和环境等项目开展日常维
护、修缮、整治及提供其它相关管理服务所收取的费用及其收费行为。
第四条 市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关。
市建设委员会在其职责范围内与市物价局密切配合，共同做好物业服务收费的监督管理工作。
第五条 本办法下列用语的含义是：
㈠ 物业管理服务费包括综合管理服务费、停车场收费、特约服务费及其它经济收入。
㈡ 综合管理服务费，是指物业管理单位为业主和非业主使用人提供的小区、楼宇公共部位、公共场所、公共事务管理服务所收取的费用。
㈢ 特约服务费，是指物业管理单位应业主或非业主使用人要求而提供的个别服务所收取的费用。
㈣ 其它经济收入，是指开发建设单位按市政府有关规定向业主管委会提供的商业用房及小区、楼宇范围内可以产生经济收入的公用配套设施、设备和公共场地由物业管理单位按物业委托管理合同经营所产生的收入。
㈤ 装修保证金，是指业主和非业主使用人在入户装修时，为保证遵守有关规定，维护房屋总体安全而向物业管理单位预交的押金。
㈥ 公共水电费，是指小区、楼宇的消防和对讲系统，公共部位照明、清洗和绿化，及电梯、中央空调、水泵等机电设备运行电费和其它公共用电、用水的费用开支。
第六条 物业管理单位收取的综合管理服务费实行基准价管理。基准价按小区、楼宇类型，经市物价局按咨询听证程序核定，并报市政府批准后，于每年1月31日向社会公布。
由政府统一建设的小区、楼宇物业综合管理服务收费标准，应低于非政府统一建设的小区、楼宇物业综合管理服务收费标准。
物业管理服务范围内的停车场收费实行政府定价，其管理办法由市政府另行制定。
物业管理单位为业主和非业主使用人提供的特约服务，市物价局有收费标准的按规定执行，没有规定收费标准的实行经营者定价。
第七条 物业管理服务收费实行经营性收费许可证制度，物业管理单位应亮证收费，并接受市物价局年审。
第八条 物业管理服务费的支出由以下项目构成：
㈠ 直接参与管理、服务人员的工资和按规定提取的福利、社保费用；
㈡ 公共设施、设备正常运行和维护费用；
㈢ 绿化、美化费用；
㈣ 清洁、保洁、消毒等卫生费用；
㈤ 安全防范费用；
㈥ 物业管理单位和业主管委会办公费用；
㈦ 纳入委托管理服务合同的固定资产折旧费用；
㈧ 特约专项服务费用；
㈨ 法定税费；
㈩ 合理利润。
第九条 实行经营者定价的物业管理服务收费项目和标准，由物业管理单位与业主管委会或业主和非业主使用人协商议定，并向市物价局备案。
第十条 物业管理单位收取综合管理服务费，应提供下列服务项目：
㈠ 物业管理服务范围内的公用设施、设备、场所的日常养护、维修和管理，监督业主和非业主使用人按有关规定装修、使用房屋；
㈡ 与小区或楼宇管理服务收费标准要求相适应的安全防范服务；
㈢ 环境卫生管理，包括物业管理服务范围内的公共场所、道路、电梯、公共水池和水塔、化粪池的清洁、保洁、消毒和垃圾收取；
㈣ 园林绿地以及环境美化的日常维护、管理；
㈤ 协调解决日常工作、生活中所涉及的其它公共事务；
㈥ 物业委托管理合同中规定的其它服务项目。
第十一条 综合管理服务费标准需低于基准价的，由物业管理单位与业主管委会或业主和非业主使用人代表协商制定，并报市物价局备案。
因增加服务内容或被各级政府评为优良的小区、楼宇，其收取的综合管理服务费需高于基准价格的，须向市物价局提交书面申请，经审核批准后方可执行。
前款提交的书面申请应包含以下内容：
㈠ 物业所在位置、建筑总面积、建筑物或小区、楼宇功能配置情况；
㈡ 物业委托管理合同及业主管委会、业主和非业主使用人对调高收费标准的意见；
㈢ 物业单位经营现状及人员配备；
㈣ 增加的服务项目与内容，或被各级政府评定为优良小区、楼宇的证明以及拟报的收费标准；
㈤ 年度物业管理服务费用收支预决算；
㈥ 企业工商登记证书、企业资质等级证书等有关资料。
市物价局应自收到申请书之日起十五日内提出审核意见，并书面送达申请人，逾期未答复的，视为同意。
第十二条 业主或非业主使用人在取得入住合法手续或租赁合同之日起，应按规定支付综合管理服务费和应摊公共水电费。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由开发建设单位支付综合管理服务费。
第十三条 尚未入住的业主或非业主使用人按入住户分摊标准的50％分摊公共水电费。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由开发建设单位按前款分摊标准分摊公共水电费。
第十四条 物业管理单位使用开发建设单位按市政府有关规定向业主管委会提供的商业用房以及小区、楼宇范围内的公用配套设施、设备和公共场地，以自有资金投入商业性经营的，其利润分配比例由物业管理单位与业主管委会协商议定。
第十五条 综合管理服务费按建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》及本市有关规定分摊计算。
综合管理服务费，小区的每半年收取一次，楼宇的按月收取。
第十六条 高层楼宇的电梯、中央空调和水泵等机电设备运行电费及其他公共水电费的收取，物业管理单位应以每个水电计费总表为计费单位，公布每月使用公共水电费的度数、单价、总额及分摊办法，按实际支出费用和约定方式向计费单位全体业主和非业主使用人合理分摊，单项收
支并按月代收代缴。
物业管理单位代收代缴水、电费等政府定价的价格，必须按分类价格分别执行，不得自行加价，不得以任何借口混合收费。
第十七条 房屋装修保证金应在装修户与装修单位签订装修合同后或发生实际装修前，由物业管理单位向装修户收取。
房屋装修保证金按每单元建筑面积每平方米15元的标准收取（最高限额为5000元），装修完毕，应由物业管理单位验收，没有破坏主要房屋结构或平面的，装修保证金应在验收后如数退还，其代管利息应作为物业管理单位承担监管任务的费用列入收支范围；破坏主要房屋结构或
平面的，物业管理单位有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可会同有关部门进行强制恢复；造成损失的有权要求责任人赔偿。
第十八条 按规定由开发建设单位缴交的各项行政事业性收费不得摊给业主和非业主使用人。
开发建设单位应承担物业扫尾工程全部费用。物业管理单位接手物业管理时应监督开发建设单位完成扫尾工程，不得将扫尾工程费用以任何形式分摊给业主和非业主使用人。
开发建设单位应承担尚未出售或租赁的建筑面积的各项应摊费用，以及施工用水电未办理民用水电供应手续前所发生的价格差额。
第十九条 向物业管理单位或委托物业管理单位收取的行政事业性收费，收费单位应在《企业税外收费负担监督卡》上登记，不作登记的，物业管理单位有权拒绝。
市政、城管、园林、公安等部门委托物业管理单位的收费，须是经价格行政管理部门批准的行政事业性或经营性收费，并应向承担代办业务的物业管理单位支付一定的代办费。
物业管理单位已接受委托实施管理，或相应收取综合管理服务费的，其它单位和部门不得再重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条 物业管理单位在物业管理服务收费方面享有下列权利：
㈠ 有权要求业主和非业主使用人按物业委托管理合同和规定的收费标准，交纳物业管理服务费；
㈡ 业主或非业主使用人不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权要求其限期缴交，并从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0·3％的滞纳金。逾期不交欠缴费用和滞纳金的，提交业主管委会处理或采取公布欠缴户名单的方式追缴，也可依法向人民法院提起诉讼；
㈢ 有权依据物业委托管理合同，要求业主管委会协助解决物业管理服务收费方面的有关事宜。
第二十一条 物业管理单位在物业管理服务收费方面应履行下列义务：
㈠ 物业管理单位应在物业委托管理合同中详细写明所提供的服务项目、服务质量和数量标准，并接受有关部门、业主管委会或业主和非业主使用人代表的监督。
㈡ 履行物业委托管理合同，依法收费，并提供合法收款票据。收款票据应填写每项收费的全称、收费单位、数量、单价及金额；
㈢ 物业管理服务收费应明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布；
㈣ 物业管理单位不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月；
㈤ 物业管理单位应每半年公布一次财务收支项目，接受业主管委会或业主和非业主使用人的监督，并在下年初向业主管委会提交上年度收支决算报告和下年度收支预算报告；经业主管委会及有关部门确认的物业管理单位的不合理支出，物业管理单位应从自有资金中补偿；
㈥ 物业管理单位出台的具有普遍性的收费、维修方案，应提交业主管委会审议；属政府指导价、政府定价的收费标准，应经物价局批准后方可实施；
㈦ 对公共设施维修、养护不善或因没有及时修理而造成业主或非业主使用人损失的，物业管理单位应负责赔偿；
㈧ 物业管理单位对社会上的各种集资、捐赠等，未经业主管委会或业主和非业主使用人代表同意，不得列支。
㈨ 物业管理单位发生改变时，物业管理单位应对其管理过程中所造成的亏欠款在商定的时限内予以催缴；不足部分，物业管理单位应先从自有资金中垫付。
第二十二条 业主管委会在物业管理服务收费方面的职责：
㈠ 业主管委会应代表全体业主及非业主使用人的合法权益，根据本办法的规定和物业委托管理合同，对物业管理单位的收费和收支平衡情况实行监督；
㈡ 业主管委会的正常活动经费，由物业管理单位从物业管理服务收入中提取，其提取范围、比例、开支项目及标准，应经业主大会通过；
㈢ 审议、确定楼宇服务内容、项目方案；审议批准物业单位对公用设施的大、中修或更新改造的工程项目和预决算方案；
㈣ 配合有关部门检查、监督物业管理单位服务收费标准的执行及收支情况；督促业主及非业主使用人履行物业委托管理合同，按时交纳管理服务费用；
㈤ 协调业主和非业主使用人与物业管理单位的收费关系，共同维护小区、楼宇利益，降低公共支出成本。
第二十三条 物业管理单位与业主和非业主使用人之间发生收费争议，业主管委会无法协调或协调不成的，可由市物价局进行调处，也可通过诉讼程序解决。
第二十四条 有下列行为之一的，由物价检查机构依照《厦门市价格管理条例》等有关规定予以处罚：
㈠ 越权定价、擅自设立收费项目收费或擅自提高收费标准的；
㈡ 不按规定的收费日期和收费期间提前收费的；
㈢ 不按规定实行明码标价的；
㈣ 提供服务质价不符的或只收费不服务或多收费少服务的；
㈤ 其它违反本办法的行为。
第二十五条 本办法由市物价局负责解释。
第二十六条 本办法自1998年2月1日起施行。
1997年11月25日
