贵阳市蔬菜基地建设保护办法

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广东省惠州市人民政府


惠州市土地储备实施办法




　　第一章 总 则
　　第一条 为加强政府对土地市场的调控能力，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，确保土地资产保值、增值，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法所称的土地储备，是指政府对根据城市规划功能确定为经营性的建设用地进行收购、储存、管理、经营的行为。
　　第三条 惠州市市区规划区范围内的土地储备工作，适用本办法。
　　第四条 惠州市国土资源行政主管部门主管全市的土地储备工作，惠州市土地储备机构负责办理市区国有土地储备的具体事务。
　　第五条 市土地储备机构根据经济发展、城市建设和土地市场状况等因素，制定土地储备计划，经市国土资源行政主管部门审核后，报市政府批准实施。
　　第六条 储备的土地应优先用于符合城镇规划的建设项目。进行房地产、商业、旅游、娱乐等经营性项目建设，应当使用储备土地，其土地使用权必须通过公开招标、拍卖和挂牌方式出让获得。公开招标、拍卖和挂牌交易的具体程序按省、市的有关规定执行。
　　第七条 市规划建设、财政、房产、计划等有关行政管理部门应依据各自的职责，做好土地储备的相关工作。
　　第二章 储备土地的范围和补偿
　　第八条 下列国有土地应当纳入储备土地范围：
　　（一）为实施城市规划而批准征用和农地转用的土地；
　　（二）公共利益需要收回的土地；
　　（三）因单位撤销、解散、破产、产业结构调整、迁移等原因停止使用的行政划拨土地；
　　（四）公路、矿场等经核准报废的土地；
　　（五）土地出让等有偿使用合同约定的期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地；
　　（六）为实施城市规划收回的土地；
　　（七）政府依法收回的闲置土地；
　　（八）土地使用权转让中申报价格比标定地价低２０％以上，市、县（区）政府行使优先购买权而取得的土地；
　　（九）土地使用者申请政府收回的土地；
　　（十）城市规划区范围内的无主土地；
　　（十一）其他需要储备的土地。
　　第九条 非工业区的现有工业用地及工业厂房用地，无论是出让还是划拨地，不改变用途转让或补办出让手续的，以及所有出让用地闲置两年以上的，在进入土地交易市场前，一律先由市土地储备机构进行可行性研究，认为值得盘整收回或收购的，经报市闲置土地盘整工作领导小组讨论同意后依法有偿收回，进入市土地储备机构储备。
　　第十条 纳入储备范围的土地，由市政府统一收回储备，原土地使用权人不得自行处置和拒绝收回。
　　第十一条 储备土地可采取下列方式：
　　（一）征用。根据土地管理法律法规的规定将集体土地征收转为国有建设用地；
　　（二）收购。根据原土地使用权人的投入情况进行货币补偿，同时收回土地使用权；
　　（三）异地置换。根据原土地使用权人的投入情况，在另一地段置换同等价值的土地，同时收回原土地使用权；
　　（四）收回。依法应收回的土地，按有关法律法规的规定收回。
　　第十二条 土地使用权收回、收购的补偿原则：
　　（一）以出让方式取得土地使用权的，按以下两种情况补偿：
　　１、经市政府确认为闲置的土地，原则上无偿收回，但原缴交给政府的有关规费及经有资质的评估机构评估后的土地投入，经市政府同意后给予适当补偿；
　　２、因城市规划调整需收购收回的土地，在批准建设期内的，按原批准用途经有资质的土地评估机构评估后的地价予以补偿。
　　（二）以划拨方式取得的土地使用权，按规定支付的征地成本予以补偿，涉及工程投入的，经有资质的评估机构评估后予以补偿。
　　（三）建（构）筑物的补偿，按同类建（构）筑物的重置价乘以建筑成新或扣除折旧金额，并经有资质的评估机构评估后予以补偿。
　　上述各项费用均不计利息，工程投入额按市政府有关土地盘整的政策执行。所需支付的各项费用和工程投入额需经市财政部门审核确认。
　　第三章 土地储备的程序及前期开发利用
　　第十三条 收购、收回储备土地按以下程序进行：
　　（一）储备土地的认定。
　　１、对土地使用权人申请收回的用地由申请人携有关资料向市国土资源行政主管部门提出申请，经批准后由市土地储备机构具体组织实施；
　　２、经市政府批准收购、收回的用地，由市国土资源行政主管部门向原土地使用权人发出收购、收回通知，原土地使用权人按通知要求向土地储备机构提供有关资料，由市土地储备机构具体组织实施；
　　（二）被收购、收回的土地的原用地单位需提交下列资料：
　　１、土地收购申请书；
　　２、营业执照和法定代表人身份证明；
　　３、授权委托书；
　　４、国有土地使用证、房屋所有权证或权属证明材料；
　　５、取得土地使用权时缴交税费的单据；
　　６、土地平面图；
　　７、主管部门的意见；
　　８、其他需提交的材料。
　　（三）调查与评估。市土地储备机构对申请人提供的土地状况、地上附属物权属、土地面积、地上附属物占地面积、区域范围、土地用途等情况进行实地调查核实，对土地投入状况进行核算或委托有资质的评估机构评估。
　　（四）征询意见。市土地储备机构对申请收购、收回的土地向市规划建设行政主管部门征询规划意见。
　　（五）拟订补偿方案。由市土地储备机构根据调查评估结果及规划意见，拟订土地使用权收购、收回补偿方案。
　　（六）方案报批。收购、收回补偿方案经市国土资源行政主管部门审核后，报市政府批准。
　　（七）组织实施。收购方案批准后，由市土地储备机构与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。按收购合同的约定，市土地储备机构向原土地使用权人支付补偿金额，原土地使用权人交付土地，并共同向市国土资源部门、房产管理部门申请权属变更登记手续。
　　第十四条 《国有土地使用权收购合同》应包括以下内容：
　　（一）收购土地的位置、面积、用途及权属依据；
　　（二）土地收购补偿费用数额及其支付方式和期限；
　　（三）交付土地的期限和方式；
　　（四）双方约定的其他权利义务；
　　（五）违约责任；
　　（六）纠纷的处理。
　　第十五条 市土地储备机构可对储备的土地进行前期开发利用。
　　（一）前期开发。储备土地出让前，完成储备土地地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整等前期开发工作。
　　（二）土地利用。储备土地暂不出让时，土地储备机构可将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途等形式进行经营。所得收益视同土地出让收入纳入财政管理。
　　第四章 土地储备的资金运作和财务管理
　　第十六条 土地储备资金由市土地储备机构设立专户，专款专用，资金的使用受市国土资源行政主管部门、财政部门和审计部门的指导和监管。
　　第十七条 土地储备资金的来源：
　　（一）市财政拨付给市土地储备机构的土地储备专项资金；
　　（二）按储备土地出让收益的１０％提取土地储备资金，逐渐减少银行贷款，降低成本；
　　（三）金融机构贷款；
　　（四）其他来源。
　　土地储备资金均应纳入市财政专户管理。
　　第十八条 下列费用应计入相关地块成本，进行会计核算：
　　（一）新征土地的补偿、拆迁等各项费用；
　　（二）收购、收回土地时应支付的各种补偿费用及评估、测绘等费用；
　　（三）储备土地的前期开发、整理、利用及信息发布等费用；
　　（四）储备土地出让前的规划方案、评估等费用；
　　（五）委托土地交易机构实施储备土地招标、拍卖和挂牌出让的交易费用；
　　（六）收购该地块的贷款利息；
　　（七）其他相关费用。
　　第十九条 市土地储备机构使用银行贷款时应控制风险，制定贷款和还款计划，从土地出让收入中优先拨付用于偿还贷款本息。
　　第二十条 市土地储备机构储备土地的出让收入应纳入市财政管理，全额上缴市财政专户，不得从土地出让收入中坐支成本、费用。土地储备所需支付的成本费用由市财政部门核拨。
　　第二十一条 因实施城市规划或公用、公益设施建设等政府行为而无偿划拨储备土地或所收地价低于土地储备成本的，经市政府批准，缺口资金可由市土地储备中心垫付，从土地储备专项资金中支付，作为上交资金。
　　第五章 惩 处
　　第二十二条 对纳入土地储备范围的国有土地，原土地使用权人拒不服从收购储备的，由市政府按有关法律法规的规定无偿收回。
　　第二十三条 对纳入土地储备范围的国有土地，原土地使用权人未经批准，擅自转让土地使用权及其地上建筑物、构筑物的，由市国土资源行政主管部门会同有关部门依法处理。
　　第二十四条 市土地储备机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第六章 附 则
　　第二十五条 各县、区的土地储备管理可参照本办法执行。
　　第二十六条 本办法自２００３年９月１日施行。




从一起诉前辩护案谈起

文/邵永兴


案情概要：
金系A公司法定代表人，朱系个体经营业主。B公司与朱及金联系购进一批朱从国外购入的货物，A公司向B公司开具了增值税发票并如实纳税申报。B公司将部分货款以现金支付给朱，部分货款通过转帐支付给A公司。A公司收取货款后扣除应纳税款将其余货款以现金支付给了朱（未索取收据）。
税务机关认定：朱在销售该批货物时应当开具税率为4％的普通发票，朱未开发票偷逃了销售额4%的税款，并作出了补税和罚款的处罚。税务机关认定： A公司为朱代开增值税发票，A公司收取B公司货款超过应纳税款的差额部分为A公司取得的代开增值税发票好处费（理由是无收款收据），没收A公司非法所得。事后A公司依法履行税务鉴定后公司注销。再后，公安机关对本案立案。
公安机关认为：朱委托A公司代开增值税发票的行为触犯了刑律，对朱及A公司法定代表人金应按虚开增值税发票罪追究刑事责任，因而立案并决定对朱和金等人刑事拘留。
检察机关认为：朱和金涉嫌虚开增值税发票罪名成立，故对朱和金批准逮捕。公安机关侦查终结后将该案移送检察机关审查起诉。
自该案进入审查起诉阶段起，金家属委托笔者担任金的辩护人。根据所了解到的案情笔者认为，金虚开增值税发票一案疑点较多，罪名不能成立，并向检察院递交了律师意见书阐明了金罪名不能成立的观点。检察院虽未同意金无罪的观点，但同意先对金取保候审再一步研究律师意见。后经检察机关两次退回公安补充侦查，检察机关最终认为，金涉嫌虚开增值税发票罪名不能成立。

一.金涉嫌虚开增值税发票罪名不能成立疑点的提出

1.金涉案,主体问题的疑点
增值税发票的持有人和开票人是A公司，金是A公司的法定代表人。金开具公司发票系代表A公司所作出的职务行为。如果虚开增值税发票罪名成立，本案应当认定为A公司单位犯罪，金是A公司该行为的直接责任人员。根据刑法第二百零五条规定：单位犯虚开增值税发票罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；……”。
金是否构成犯罪以A公司单位犯罪是否成立为前提。A公司因合法注销而不复存在，对A公司的刑事责任已经无法追诉。根据司法解释规定，对A 公司不再追诉，但对金仍应追诉。在单位犯罪案件中，对责任人员的追诉以单位已经构成犯罪为前提，对单位犯罪中责任人员的追诉不同于共同犯罪中对共犯的追诉。在对单位是否已经构成犯罪不能作出判定之前直接追诉单位的责任人员追究刑事责任缺乏前提条件，在法理上和逻辑上不能成立，也不符合未经审判不得定罪的刑事诉讼规则。因此，现行法律对单位犯罪如何追诉仍然存在法律空白，有待于进一步完善。

2.虚开增值税发票罪概念上的疑点
最高法院解释的“虚开增值税”专用发票”行为有三类：（1）没有货物购销而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；（2）有货物购销但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；（3）进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。本案因不涉及第（1）、（2）种情形，故只需要研究的是A公司的行为是否符合第（3）种情形。
本案所涉的增值税发票与实际货物名称、数量、价款、税金等全部对应，因此本案中的实际经营活动是客观存在的。相对于B公司，本案经营活动的卖方主体应当如何认定是本案的关键疑点。如果A公司是卖方，则A公司开具增值税发票的行为是合法行为，金涉嫌虚开增值税发票的罪名就不能成立。但如果该经营活动的卖方是朱，而朱出卖货物后让A公司为其开具增值税发票，则本案涉嫌罪名成立。交易过程的分析是解开本案症结之关键。

3.犯罪的动机、目的的疑点
A公司开具增值税发票并如实进行纳税申报，由于增值税发票中价款和税金分别列明，因此如实申报则必然纳税。虚开增值税发票罪的犯罪动机、目的一般是为了偷逃国家税收。从税务机关的认定来看，在本案增值税流转环节中国家税收并未流失。因此，A公司的行为在动机、目的上不符合虚开增值税犯罪的特征。
从事后A公司税务鉴定情况来看，税务机关对A公司的全部纳税行为是认可的。从朱的行为来看，依法纳税只要交4%的税，去交高达17％的税为了犯罪显然也是不符合其目的、动机的。

4.买卖关系主体的疑点
买卖关系属于民事合同关系，因此交易主体的认定应当符合民法原理。B公司既向朱支付货款，又向A公司支付货款，两者之和等于增值税发票列明的价税总额。因此，在付款途径上无法确定谁是卖方。相对B公司，朱和A公司谁是货款的合法债权人？而朱与A公司之间的结算对本案定性没有法律意义。
在与B公司的买卖关系中没有书面合同，因此口头买卖关系的主体认定应当根据实际交易过程进行分析。如果在与购货单位的买卖过程中发生合同纠纷，谁是适格的诉讼主体？发生质量纠纷，A公司是被告；发生货款纠纷，A公司是原告。因此，相对B公司， A公司是合同权利义务的承担者。

5.货物的流转过程的疑点
在与B公司的买卖关系中法律上并不承认朱是合同主体，那么朱在本案中又处于何种法律地位呢？税务机关认定：朱在销售该批货物时应当开具税率为4％的普通发票。朱应向谁开具发票？税务机关没有说明。
如果交易是朱与B公司直接发生，朱应向B公司开具发票。但如果是朱与A公司发生交易，则朱应向A公司开具发票。A公司没有对应进项发票是其涉案的主要原因，但A公司向B公司开出的增值税发票是按无进项货物全额纳税，是符合纳税规范的。A公司在与B公司的买卖关系中是法律上的合同权利义务的承担者，因此朱未向A公司开具普通发票是税务违规。
本案的货物流转过程应当认定为：朱向 A公司出卖货物， A公司向B公司出卖货物。本案存在两个主体关系不同的连环买卖法律关系， A公司是相对B公司的直接出卖人。A公司开具增值税发票与其自己的实际经营活动相一致，本案中A公司不存在虚开或代开增值税发票的犯罪行为，金涉嫌罪名不能成立。

二.辩护律师在当事人被起诉之前如何履行辩护职责

犯罪嫌疑人在受到刑事侦查后即可委托律师提供法律咨询、获得法律帮助，
刑事诉讼中律师提前介入是法制的进步。而当事人该项权利的实现有赖于法制环境的完善和律师的专业服务。律师在刑事案件的各个环节中，出庭辩护通常都有比较成熟的经验，而在侦查阶段及审查起诉阶段律师服务流于形式的现象比较突出。辩护律师在当事人被起诉之前如何履行辩护职责系关当事人切身利益和律师在刑事辩护中的地位、形象。
本案中笔者接受委托后，首先向检察机关为金申请取保候审。理由是：1. 金系职务行为，即使金虚开增值税发票罪名成立也是轻罪。2.虽然检察机关还不能同意律师提出的金无罪的观点，但不能排除律师的观点被法院所采纳的可能。因此，早日解除对金的羁押有利于检察机关履行职责。3.金无任何前科，对金取保候审不致于发生社会危险，也能够做到随传随到，不会影响到刑事诉讼程序的正常进行。检察机关采纳了律师意见，在进入审查起诉程序的第七天金被获准取保候审。
随后，笔者以律师意见书的形式向检察机关阐明了金虚开增值税发票罪名不能成立的辩护意见，并最终得到了采纳。这一辩护形式的采用为辩护律师在当事人被起诉之前如何履行辩护职责进行了有益的探索，实践证明，在审查起诉阶段，辩护律师采用律师意见书的形式向检察机关提出辩护意见是可行的。

三.公、检、法及律师的观念与无罪推定的立法进步的距离

本案案情并无曲折离奇之处，税务机关的行政处罚决定已概括了基本的案件
事实。本案从对金侦查、拘留、逮捕到撤销案件，在证据方面并无实质性的变化，而以合法恰当的形式与检察机关的及时沟通使对案件事实的分析及对法律理解上观点的逐步统一对案件的最终结果起到了决定性的作用。
律师及时向公、检、法机关提出案件疑点，不但有利于当事人利益，也有利于公、检、法机关依法履行职责。本案强制措施的及时改变对检察机关公正执法形象无疑有着积极的意义。无罪推定原则是我国刑事立法上的一大进步，但在现实制度执行中，有罪推定的思维习惯远非朝夕所能改变，刑事案件的撤销往往要比立案更为谨慎和艰难，无罪推定原则的贯彻还任重道远。
在现行刑事诉讼制度下，律师向当事人提供法律咨询由公安机关派员在场，律师与当事人的会见在被监视之下进行，致使律师履行职责收到限制，在侦查阶段律师会见成为例行公事是不可避免的。这一制度的出发点或许在于担心律师的介入可能会影响到案件的侦查，但这一制度与无罪推定原则格格不入。这一制度的改变并非朝夕之事，也远非学术问题，但相信历史终是在不断地进步。
律师应当是无罪推定原则的积极推崇者，当事人委托律师是因为律师不单懂得法律怎样规定，更懂得法律为何这样规定。律师的优势在于比当事人了解更多的法律规则，更在于懂得法律规则的运用规则。掌握规则之规则是对律师的基本要求。古人云：差之毫厘，失之千里。刑事辩护中，律师的责任是在千里之中找毫厘。找出毫厘的疑点，或许会改变当事人的一身。