最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复
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最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》已于2005年7月4日由最高人民法院审判委员会第1358次会议通过，现予公布，自2005年8月11日起施行。
二○○五年八月一日
最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复
（2005年7月4日最高人民法院审判委员会第1358次会议通过）
法释〔2005〕9号
浙江省高级人民法院：
你院浙高法[2004]175号《关于双方未达成拆迁补偿安置协议当事人就补偿安置争议向法院起诉，法院能否以民事案件受理的请示》收悉。经研究，答复如下：
拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。
此复。
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投资产权式酒店的法律问题
（盛军华律师）
一、商业地产经营模式、法律关系及实例
二、产权式酒店涉及的法律关系
三、投资风险及防范
四、结尾
产权式酒店，起源于上世纪70年代的欧美国家，开发商将将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者像购买住房一样投资置业，将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。作为一种房产投资模式，正确面对产权式酒店的利弊、谨慎投资、规避风险是最重要的。以下，我们简单分析投资产权式酒店的一些相关法律问题，以供广大投资者在投资类似的项目时进行分析参考。
第一部分：商业地产模式、法律关系及实例
商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面，一难是开发的商业地产用于整体出售时难找到买家，开发资金无法回笼；二难是自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发的商业房地产顺利销售出去，便在开发经营模式上有所创新，“分割出售”、“售后返租”、“地产开发与商业运作同步并存”等开发经营模式应运而生。
一、 分割出租
开发商将商业房地产作统一规划，将商业地产分割，以长期出租方式招租。因为缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润产生的风险，最后将变为开发商将商业地产出租后又以返租方式招商经营的情况。开发商与投资者之间建立的是租赁关系，以有委托经营或回租关系。
在我们代理的实际案件中，位于杭州市火车东站的杭州“东方商城”在开发初期采用的就采用将商城分割进行长期出租、一次性支付租金的模式回收资金，但该市场一直没有兴旺，开发商引进美家居开办家居市场后，虽有所改善，但与新时代市场、佳好佳市场等的火爆程度相比，仍无法相比。如果开发商无收益、资金缺少，投资者的投资面临的风险很大，纠纷将会不断产生。
二、分割出售
“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发公司财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营种下了“不治之症”。商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性，这就会给日后的商业经营埋下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的，会酿成主力店不进，品牌店不跟，最后成为街头“大排档”的结局，实际回报与预期收益相差甚远。开发商与投资者是房屋买卖关系，往往会产生租赁或委托经营的关系。
“分割出售”模式开发经营的一个典型案例就是涌金广场。2001年9月16日，涌金广场购物中心开业，2002年6月宣布停业，营业时间不足10个月。2002年7月“广州白马”相中涌金广场，由于业主签约率低，8月31日退出涌金广场的租赁经营。由于投资者各有各的想法，经营管理公司很难进行统一管、统一经营的局面。目前，据一些媒体消息，涌金广场又要复出办一个时尚的服装市场，实行市场化运作、商场化管理，已进入招商阶段，预计不出意外在国庆前可开业。涌金广场能够有望复出，其中重要的一个因素是近300名业主的心开始“齐”了，能进行综合考虑、整体布局。
三、售后返租
“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的“售后返租”模式。 售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
据相关媒体报道，杭州的西湖时代广场是采用“售后返租”这种商业地产开发经营模式的。西湖时代广场位于西子湖畔，总建筑面积2万平方米，由开发公司采用“售后返租”模式开发经营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者，再从各位业主手中将商铺统一租回，开业之初委托了杭州大厦输出品牌经营管理，西湖时代广场对投资者承诺的年回报率为9％，返租期为8年。
四、建设与经营同期进行的“地产开发与商业运作同步并存模式”
“地产开发与商业运作并存”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式，房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，即能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。
位于文三路108号的“西溪数码港”就有点类似与该种模式，开发商将整个商场分割销售给众多投资者，同时签订将所购商铺统一返租给品牌数码企业经营数码市场的租赁协议，约定租期、租金等条款，房产开发与商业筹划一起进行，在商圈定位、市场分析、业态组合上达到比较好的效果。产权式酒店有些类似于该种经营模式。
五、专业担保公司介入投资性房产领域
对酒店经营模式不甚了解的投资者在产权式酒店投资过程中，前期不调查酒店开发商是否真的具有经营和担保实力，后期也不调查酒店的管理集团是否真的具有管理能力，只要看到高回报就匆匆购买，已经出现了一些投资风险的实例。产权式酒店的投资风险，让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔的“黄金屋”，为此，出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式，专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。
第二部分、产权式酒店涉及的法律关系
产权式酒店主要涉有二个法律关系，一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系，二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系（也有的是委托经营合同关系等）。当然，还不排除有其他如担保、抵押等法律关系。
（一）房屋买卖合同法律关系。
投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，买方主要负有付款的义务、卖方主要负有交付符合约定的房产的义务，一定要注意产权清晰，拿到产权证，还要拥有对所购房屋的独立处置权。这与商品房买卖是相同的，购买前要审查开发商的主体资格（如营业执照）、审查房屋销售文件（如预售许可证、规划许可证等）及房地产权属证（如土地使用权证，土地用途、出让年限等）等；决定购买后，仔细认真地签署《商品房买卖合同》，特别注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等）、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。
（二）房屋租赁合同法律关系。
投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的，以防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情况。
（三）担保法律关系
产权式酒店存在投资风险，开发商为增强吸引力，为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。担保公司以专业的特长要对这一项目进行严格的考察和评价，如酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度，每年度收取一定的担保费用，以及一定的抵押实物，为酒店管理公司向投资者提供担保。
投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，可以得到一份由担保公司（保证人）出具的担保函以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进行监督、担保，以及无法履约时的代付赔偿。
保证担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系，成为一种“金三角关系”，使三方在某个目的上是一致的。由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保，可在一定程度减少购房者的投资风险。
(四)回购法律关系
有些开发商为消除投资者的投资顾虑，在销售时承诺投资者购房后满三年的，可以以原购买价将所购房屋出售给开发商，开发商保证回购，这其实在双方间形成的是一种附期限符条件的合同关系。附期限是指投资者购房满三年后，附条件是指原价格出售，在符合这二个条件的情况下，只要投资者要求履行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。
依《民法通则》、《合同法》的相关规定，只要所符条件不违反法律、行政法规定的强制性规定，应属合法有效。在条件成立时，一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容，需通过合同加以明确约定。执行这种回购约定时，开发商的实力、经营状况就显得比较重要。
（五）期房转让法律关系
有些投资者与开发商签订购房合同后，在房地产权证未办出之前，因各种各样的原因将所购房屋进行出售，这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”，而国务院未出台具体规定，从该法看预售房是可以再转让的，但实际上在出卖方取得房地产权证之前进行的预售商品房转让是合同（权利义务）的转让，而非商品房的转让。取得预售许可证后的期房转让实为权利转让，分为两种情况：一种是预定权转让，转让性质属于预定合同的转让，按《合同法》规定应征得开发商同意；另一种是期权转让，即预售合同签署并登记备案后的期房转让，1、已付清房款的期房，转让不需要经过开发商同意；有按揭的情况下须经按揭银行同意2、没有付清房款的，转让需经开发商同意。关于预售商品房转让问题，不同城市有一些不同的地方性规定，像上海就规定“预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”，因此进行期房转让需具体问题具体处理，通过不同的法律措施保障合同当事人的利益。
如果确是房子不想要而原价转让，也可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续、到房地产交易中心注销预售合同备案登记，与贷款银行办理终止贷款合同手续、注销抵押登记，手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同，办理预售合同备案，但终止预售合同通常要承担一定的违约责任，还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。还有一些购房者为了规避相关规定，在期房转让过程中，买卖双方一般在合同中约定，买方在签署合同或卖方交付房屋时支付房屋的首付款，在卖方办理出房地产权证(小产证)后，双方办理房地产权利过户手续，但此种转让中卖方往往会因房价大幅上涨而违约另行出售，需通过合同（如签订附条件合同、加强违约责任约定等方式）加以严格约束，保障合同当事人的利益。
（六）物业管理法律关系
产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅，因为有酒店管理公司的经营，无需另行聘请物业管理公司管理，但并非与物业管理无任何关系。业主还是有必要成立一个业委会或类似的机构，保管物业方面的资料（如竣工总平面图、设施设备的技术资料等）、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后，及时进行续约或统一意见另行招商。
此外，还有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。
第三部分：投资风险及防范
由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无产权式酒店行业专门法规，终端投资者（业主）的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题，当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同（购房、租房、担保等）的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。 如下就部分投资风险及法律防范举例说明：
一、购房权利保障
福建省人大常委会
福建省禁止非医学需要鉴定胎儿性别和选择性别终止妊娠条例
（2003年9月24日福建省第十届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 2003年9月28日福建省人民代表大会常务委员会公告公布）
第一条 为了促进出生人口性别结构平衡，推动人口与计划生育工作的健康发展，根据人口与计划生育法、母婴保健法等法律法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 县级以上计划生育行政部门在同级人民政府领导下负责组织本条例的实施。
县级以上计划生育、卫生、药品监督管理等行政部门，按照各自职责，对本行政区域内的胎儿性别鉴定、终止妊娠手术、终止妊娠药品等实施监督管理。
第三条 禁止非医学需要进行胎儿性别鉴定和选择性别的人工终止妊娠。
本条例所称的非医学需要鉴定胎儿性别和选择性别终止妊娠，是指除已被诊断为伴性遗传性疾病需要外所进行的胎儿性别鉴定和选择性别终止妊娠。
省计划生育、卫生、药品监督管理等行政部门，应当分别制定有关胎儿性别鉴定的超声、染色体和其他检测技术，以及终止妊娠手术、终止妊娠药品的管理制度，并定期组织检查。
第四条 医疗保健机构开展医学需要的胎儿性别鉴定业务，由设区的市卫生行政部门初审，省卫生行政部门批准并向省计划生育行政部门通报。
医学需要鉴定胎儿性别的，由前款规定的医疗保健机构三人以上的专家组审核并出具医学诊断结果，也可以由设区的市病残儿鉴定委员会或者母婴保健医学技术鉴定委员会出具证明。
除前两款规定的情形外，任何单位和个人不得进行胎儿性别鉴定，检测报告不得含有胎儿性别的内容。
第五条 除教学、科研机构因教学、科研需要外，购买、使用超声诊断仪应当符合下列条件：
（一）取得《医疗机构执业许可证》；
（二）诊疗科目设有医学超声项目；
（三）超声诊断仪操作人员、超声诊断人员持有省级卫生行政部门颁发的超声医学上岗资格证书，超声诊断人员还应当具有执业助理医师以上资格。
计划生育技术服务机构从事避孕节育超声检查需要购买超声诊断仪的，按照省计划生育行政部门有关规定执行。
购买、使用超声诊断仪，应当将超声诊断仪的类型、数量、使用场所报所在地县级卫生行政部门备案。
超声诊疗工作场所应当有禁止非法进行胎儿性别鉴定的醒目标识。
第六条 任何单位和个人不得组织、介绍妊娠妇女进行非医学需要的胎儿性别鉴定或者选择性别的人工终止妊娠手术。
第七条 医疗保健机构、计划生育技术服务机构开展终止妊娠手术业务，分别由县级以上卫生行政部门、设区的市级以上计划生育行政部门批准，并向同级药品监督管理部门通报。
未获批准的单位和个人不得进行终止妊娠手术。
第八条 符合法定生育条件妊娠十四周以上的妇女，不得人工终止妊娠，有下列情形之一的除外：
（一）胎儿患严重遗传性疾病的；
（二）胎儿有严重缺陷的；
（三）患严重疾病继续妊娠可能危及孕妇生命安全或者严重危害孕妇健康的；
（四）离异、丧偶等需要终止妊娠的。
有前款第（一）、（二）、（三）项情形之一的，应当提供具有开展产前诊断资格的医疗保健机构出具的医学诊断结果；有第（四）项情形的，应当提供离婚证明、配偶死亡证明或者乡（镇）人民政府、街道办事处计划生育工作机构出具的同意终止妊娠证明。医疗保健机构、计划生育技术服务机构应当在手术前查验、登记，并定期向所在地县级计划生育行政部门报告。
有本条第一款第（三）项情形需要紧急终止妊娠的，实施终止妊娠手术的机构可以根据诊断结果实施手术，并在四十八小时内向其所在地县级计划生育行政部门报告。
第九条 不符合法定生育条件妊娠十四周以上的妇女要求终止妊娠的，应当提供相关身份证明。已婚的，还应当提供乡（镇）人民政府、街道办事处计划生育工作机构出具的婚育证明。
第十条 计划生育行政部门、计划生育技术服务机构应当建立孕情检查制度，及时掌握孕情，做好经常性访视、咨询等服务工作。
第十一条 开展接生的医疗保健机构应当建立接生登记制度，每月向所在地县级卫生行政部门书面报告接生登记情况，由卫生行政部门汇总后向同级计划生育行政部门通报。
禁止谎报、瞒报新生儿死亡。新生儿在医疗保健机构以外地点死亡的，监护人应当在二十四小时内向所在地村（居）民委员会报告，所在地村（居）民委员会应当立即向乡（镇）人民政府、街道办事处报告；必要时，乡（镇）人民政府、街道办事处会同所在地计划生育技术服务机构予以核查，当事人应当予以配合并提供相关证据。
第十二条 终止妊娠的药品，仅限于在获准施行终止妊娠手术的医疗保健机构和计划生育技术服务机构使用。
药品零售企业不得销售终止妊娠药品。
终止妊娠药品目录由省药品监督管理部门公布。
第十三条 药品的生产、批发企业不得将终止妊娠药品销售给未获准施行终止妊娠手术的机构和个人。
药品的生产、批发企业销售终止妊娠药品时，应当核查购药者的资格证明，并有真实完整的购销记录。
第十四条 施行终止妊娠手术的机构，应当有真实完整的终止妊娠药品购买、使用记录。
第十五条 鼓励公民举报非法胎儿性别鉴定、选择性别的终止妊娠手术、非法销售或者使用终止妊娠药品等违法行为，有关部门对举报者应当予以保密。对举报内容属实的，所在地县级计划生育行政部门应当给予物质奖励。
第十六条 违反本条例第三条第一款、第四条第三款、第七条第二款规定的，由县级以上计划生育或者卫生行政部门依据职权责令改正，给予警告，没收违法所得；没有违法所得或者违法所得不足一万元的，处一万元以上三万元以下的罚款；违法所得一万元以上的，处违法所得二倍以上六倍以下的罚款；情节严重的，吊销执业证书。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条 违反本条例第五条第一款规定使用超声诊断仪的，由县级以上卫生行政部门没收违法所得和器械，并处一万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，吊销许可证。
第十八条 违反本条例第六条规定的，由县级以上计划生育行政部门没收违法所得，并处三千元以上二万元以下的罚款；情节严重的，处二万元以上六万元以下的罚款；属国家工作人员的，还应当由其所在单位或者主管部门给予行政处分。
第十九条 违反本条例第八条第一款规定的，或者违反第十一条第二款规定未及时报告的，由乡（镇）人民政府、街道办事处或者县级计划生育行政部门给予批评教育，对新生儿死亡证据无法查实的，一年内不批准生育。
符合法定生育条件的妊娠妇女非医学需要选择性别人工终止妊娠的，或者选择性别造成新生儿死亡的，由县级以上计划生育行政部门收回生育服务证；对持有第一孩生育服务证的，三至五年内不批准生育；对持有再生育服务证的，不批准再生育申请，并责成当事人落实一项长效节育措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条 违反本条例第十二条第一款、第二款规定的，由县级以上药品监督管理部门责令改正，给予警告，没收违法所得，并处违法销售、使用的药品（包括已售出的和未售出的）货值金额二倍以上五倍以下的罚款；情节严重的，吊销许可证。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十一条 违反本条例第十三条第一款规定的，由县级以上药品监督管理部门没收违法所得，并处二万元以上五万元以下的罚款；情节严重的，吊销许可证。
第二十二条 医疗保健机构、计划生育技术服务机构违反本条例有关规定的，由县级以上卫生或者计划生育行政部门依据职权对直接负责的主管人员和其他直接责任人员予以行政处分。
计划生育、卫生、药品监督管理等行政部门的工作人员，违反本条例有关规定，玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者主管部门给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 本条例自2003年11月1日起施行。1996年5月31日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过的《福建省禁止非医学需要鉴定胎儿性别的规定》同时废止。
（盛军华律师）
一、商业地产经营模式、法律关系及实例
二、产权式酒店涉及的法律关系
三、投资风险及防范
四、结尾
产权式酒店，起源于上世纪70年代的欧美国家，开发商将将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者像购买住房一样投资置业，将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。作为一种房产投资模式，正确面对产权式酒店的利弊、谨慎投资、规避风险是最重要的。以下，我们简单分析投资产权式酒店的一些相关法律问题，以供广大投资者在投资类似的项目时进行分析参考。
第一部分：商业地产模式、法律关系及实例
商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面，一难是开发的商业地产用于整体出售时难找到买家，开发资金无法回笼；二难是自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发的商业房地产顺利销售出去，便在开发经营模式上有所创新，“分割出售”、“售后返租”、“地产开发与商业运作同步并存”等开发经营模式应运而生。
一、 分割出租
开发商将商业房地产作统一规划，将商业地产分割，以长期出租方式招租。因为缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润产生的风险，最后将变为开发商将商业地产出租后又以返租方式招商经营的情况。开发商与投资者之间建立的是租赁关系，以有委托经营或回租关系。
在我们代理的实际案件中，位于杭州市火车东站的杭州“东方商城”在开发初期采用的就采用将商城分割进行长期出租、一次性支付租金的模式回收资金，但该市场一直没有兴旺，开发商引进美家居开办家居市场后，虽有所改善，但与新时代市场、佳好佳市场等的火爆程度相比，仍无法相比。如果开发商无收益、资金缺少，投资者的投资面临的风险很大，纠纷将会不断产生。
二、分割出售
“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发公司财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营种下了“不治之症”。商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性，这就会给日后的商业经营埋下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的，会酿成主力店不进，品牌店不跟，最后成为街头“大排档”的结局，实际回报与预期收益相差甚远。开发商与投资者是房屋买卖关系，往往会产生租赁或委托经营的关系。
“分割出售”模式开发经营的一个典型案例就是涌金广场。2001年9月16日，涌金广场购物中心开业，2002年6月宣布停业，营业时间不足10个月。2002年7月“广州白马”相中涌金广场，由于业主签约率低，8月31日退出涌金广场的租赁经营。由于投资者各有各的想法，经营管理公司很难进行统一管、统一经营的局面。目前，据一些媒体消息，涌金广场又要复出办一个时尚的服装市场，实行市场化运作、商场化管理，已进入招商阶段，预计不出意外在国庆前可开业。涌金广场能够有望复出，其中重要的一个因素是近300名业主的心开始“齐”了，能进行综合考虑、整体布局。
三、售后返租
“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的“售后返租”模式。 售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
据相关媒体报道，杭州的西湖时代广场是采用“售后返租”这种商业地产开发经营模式的。西湖时代广场位于西子湖畔，总建筑面积2万平方米，由开发公司采用“售后返租”模式开发经营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者，再从各位业主手中将商铺统一租回，开业之初委托了杭州大厦输出品牌经营管理，西湖时代广场对投资者承诺的年回报率为9％，返租期为8年。
四、建设与经营同期进行的“地产开发与商业运作同步并存模式”
“地产开发与商业运作并存”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式，房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，即能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。
位于文三路108号的“西溪数码港”就有点类似与该种模式，开发商将整个商场分割销售给众多投资者，同时签订将所购商铺统一返租给品牌数码企业经营数码市场的租赁协议，约定租期、租金等条款，房产开发与商业筹划一起进行，在商圈定位、市场分析、业态组合上达到比较好的效果。产权式酒店有些类似于该种经营模式。
五、专业担保公司介入投资性房产领域
对酒店经营模式不甚了解的投资者在产权式酒店投资过程中，前期不调查酒店开发商是否真的具有经营和担保实力，后期也不调查酒店的管理集团是否真的具有管理能力，只要看到高回报就匆匆购买，已经出现了一些投资风险的实例。产权式酒店的投资风险，让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔的“黄金屋”，为此，出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式，专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。
第二部分、产权式酒店涉及的法律关系
产权式酒店主要涉有二个法律关系，一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系，二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系（也有的是委托经营合同关系等）。当然，还不排除有其他如担保、抵押等法律关系。
（一）房屋买卖合同法律关系。
投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，买方主要负有付款的义务、卖方主要负有交付符合约定的房产的义务，一定要注意产权清晰，拿到产权证，还要拥有对所购房屋的独立处置权。这与商品房买卖是相同的，购买前要审查开发商的主体资格（如营业执照）、审查房屋销售文件（如预售许可证、规划许可证等）及房地产权属证（如土地使用权证，土地用途、出让年限等）等；决定购买后，仔细认真地签署《商品房买卖合同》，特别注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等）、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。
（二）房屋租赁合同法律关系。
投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的，以防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情况。
（三）担保法律关系
产权式酒店存在投资风险，开发商为增强吸引力，为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。担保公司以专业的特长要对这一项目进行严格的考察和评价，如酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度，每年度收取一定的担保费用，以及一定的抵押实物，为酒店管理公司向投资者提供担保。
投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，可以得到一份由担保公司（保证人）出具的担保函以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进行监督、担保，以及无法履约时的代付赔偿。
保证担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系，成为一种“金三角关系”，使三方在某个目的上是一致的。由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保，可在一定程度减少购房者的投资风险。
(四)回购法律关系
有些开发商为消除投资者的投资顾虑，在销售时承诺投资者购房后满三年的，可以以原购买价将所购房屋出售给开发商，开发商保证回购，这其实在双方间形成的是一种附期限符条件的合同关系。附期限是指投资者购房满三年后，附条件是指原价格出售，在符合这二个条件的情况下，只要投资者要求履行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。
依《民法通则》、《合同法》的相关规定，只要所符条件不违反法律、行政法规定的强制性规定，应属合法有效。在条件成立时，一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容，需通过合同加以明确约定。执行这种回购约定时，开发商的实力、经营状况就显得比较重要。
（五）期房转让法律关系
有些投资者与开发商签订购房合同后，在房地产权证未办出之前，因各种各样的原因将所购房屋进行出售，这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”，而国务院未出台具体规定，从该法看预售房是可以再转让的，但实际上在出卖方取得房地产权证之前进行的预售商品房转让是合同（权利义务）的转让，而非商品房的转让。取得预售许可证后的期房转让实为权利转让，分为两种情况：一种是预定权转让，转让性质属于预定合同的转让，按《合同法》规定应征得开发商同意；另一种是期权转让，即预售合同签署并登记备案后的期房转让，1、已付清房款的期房，转让不需要经过开发商同意；有按揭的情况下须经按揭银行同意2、没有付清房款的，转让需经开发商同意。关于预售商品房转让问题，不同城市有一些不同的地方性规定，像上海就规定“预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”，因此进行期房转让需具体问题具体处理，通过不同的法律措施保障合同当事人的利益。
如果确是房子不想要而原价转让，也可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续、到房地产交易中心注销预售合同备案登记，与贷款银行办理终止贷款合同手续、注销抵押登记，手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同，办理预售合同备案，但终止预售合同通常要承担一定的违约责任，还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。还有一些购房者为了规避相关规定，在期房转让过程中，买卖双方一般在合同中约定，买方在签署合同或卖方交付房屋时支付房屋的首付款，在卖方办理出房地产权证(小产证)后，双方办理房地产权利过户手续，但此种转让中卖方往往会因房价大幅上涨而违约另行出售，需通过合同（如签订附条件合同、加强违约责任约定等方式）加以严格约束，保障合同当事人的利益。
（六）物业管理法律关系
产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅，因为有酒店管理公司的经营，无需另行聘请物业管理公司管理，但并非与物业管理无任何关系。业主还是有必要成立一个业委会或类似的机构，保管物业方面的资料（如竣工总平面图、设施设备的技术资料等）、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后，及时进行续约或统一意见另行招商。
此外，还有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。
第三部分：投资风险及防范
由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无产权式酒店行业专门法规，终端投资者（业主）的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题，当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同（购房、租房、担保等）的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。 如下就部分投资风险及法律防范举例说明：
一、购房权利保障
福建省禁止非医学需要鉴定胎儿性别和选择性别终止妊娠条例
福建省禁止非医学需要鉴定胎儿性别和选择性别终止妊娠条例
（2003年9月24日福建省第十届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 2003年9月28日福建省人民代表大会常务委员会公告公布）
第一条 为了促进出生人口性别结构平衡，推动人口与计划生育工作的健康发展，根据人口与计划生育法、母婴保健法等法律法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 县级以上计划生育行政部门在同级人民政府领导下负责组织本条例的实施。
县级以上计划生育、卫生、药品监督管理等行政部门，按照各自职责，对本行政区域内的胎儿性别鉴定、终止妊娠手术、终止妊娠药品等实施监督管理。
第三条 禁止非医学需要进行胎儿性别鉴定和选择性别的人工终止妊娠。
本条例所称的非医学需要鉴定胎儿性别和选择性别终止妊娠，是指除已被诊断为伴性遗传性疾病需要外所进行的胎儿性别鉴定和选择性别终止妊娠。
省计划生育、卫生、药品监督管理等行政部门，应当分别制定有关胎儿性别鉴定的超声、染色体和其他检测技术，以及终止妊娠手术、终止妊娠药品的管理制度，并定期组织检查。
第四条 医疗保健机构开展医学需要的胎儿性别鉴定业务，由设区的市卫生行政部门初审，省卫生行政部门批准并向省计划生育行政部门通报。
医学需要鉴定胎儿性别的，由前款规定的医疗保健机构三人以上的专家组审核并出具医学诊断结果，也可以由设区的市病残儿鉴定委员会或者母婴保健医学技术鉴定委员会出具证明。
除前两款规定的情形外，任何单位和个人不得进行胎儿性别鉴定，检测报告不得含有胎儿性别的内容。
第五条 除教学、科研机构因教学、科研需要外，购买、使用超声诊断仪应当符合下列条件：
（一）取得《医疗机构执业许可证》；
（二）诊疗科目设有医学超声项目；
（三）超声诊断仪操作人员、超声诊断人员持有省级卫生行政部门颁发的超声医学上岗资格证书，超声诊断人员还应当具有执业助理医师以上资格。
计划生育技术服务机构从事避孕节育超声检查需要购买超声诊断仪的，按照省计划生育行政部门有关规定执行。
购买、使用超声诊断仪，应当将超声诊断仪的类型、数量、使用场所报所在地县级卫生行政部门备案。
超声诊疗工作场所应当有禁止非法进行胎儿性别鉴定的醒目标识。
第六条 任何单位和个人不得组织、介绍妊娠妇女进行非医学需要的胎儿性别鉴定或者选择性别的人工终止妊娠手术。
第七条 医疗保健机构、计划生育技术服务机构开展终止妊娠手术业务，分别由县级以上卫生行政部门、设区的市级以上计划生育行政部门批准，并向同级药品监督管理部门通报。
未获批准的单位和个人不得进行终止妊娠手术。
第八条 符合法定生育条件妊娠十四周以上的妇女，不得人工终止妊娠，有下列情形之一的除外：
（一）胎儿患严重遗传性疾病的；
（二）胎儿有严重缺陷的；
（三）患严重疾病继续妊娠可能危及孕妇生命安全或者严重危害孕妇健康的；
（四）离异、丧偶等需要终止妊娠的。
有前款第（一）、（二）、（三）项情形之一的，应当提供具有开展产前诊断资格的医疗保健机构出具的医学诊断结果；有第（四）项情形的，应当提供离婚证明、配偶死亡证明或者乡（镇）人民政府、街道办事处计划生育工作机构出具的同意终止妊娠证明。医疗保健机构、计划生育技术服务机构应当在手术前查验、登记，并定期向所在地县级计划生育行政部门报告。
有本条第一款第（三）项情形需要紧急终止妊娠的，实施终止妊娠手术的机构可以根据诊断结果实施手术，并在四十八小时内向其所在地县级计划生育行政部门报告。
第九条 不符合法定生育条件妊娠十四周以上的妇女要求终止妊娠的，应当提供相关身份证明。已婚的，还应当提供乡（镇）人民政府、街道办事处计划生育工作机构出具的婚育证明。
第十条 计划生育行政部门、计划生育技术服务机构应当建立孕情检查制度，及时掌握孕情，做好经常性访视、咨询等服务工作。
第十一条 开展接生的医疗保健机构应当建立接生登记制度，每月向所在地县级卫生行政部门书面报告接生登记情况，由卫生行政部门汇总后向同级计划生育行政部门通报。
禁止谎报、瞒报新生儿死亡。新生儿在医疗保健机构以外地点死亡的，监护人应当在二十四小时内向所在地村（居）民委员会报告，所在地村（居）民委员会应当立即向乡（镇）人民政府、街道办事处报告；必要时，乡（镇）人民政府、街道办事处会同所在地计划生育技术服务机构予以核查，当事人应当予以配合并提供相关证据。
第十二条 终止妊娠的药品，仅限于在获准施行终止妊娠手术的医疗保健机构和计划生育技术服务机构使用。
药品零售企业不得销售终止妊娠药品。
终止妊娠药品目录由省药品监督管理部门公布。
第十三条 药品的生产、批发企业不得将终止妊娠药品销售给未获准施行终止妊娠手术的机构和个人。
药品的生产、批发企业销售终止妊娠药品时，应当核查购药者的资格证明，并有真实完整的购销记录。
第十四条 施行终止妊娠手术的机构，应当有真实完整的终止妊娠药品购买、使用记录。
第十五条 鼓励公民举报非法胎儿性别鉴定、选择性别的终止妊娠手术、非法销售或者使用终止妊娠药品等违法行为，有关部门对举报者应当予以保密。对举报内容属实的，所在地县级计划生育行政部门应当给予物质奖励。
第十六条 违反本条例第三条第一款、第四条第三款、第七条第二款规定的，由县级以上计划生育或者卫生行政部门依据职权责令改正，给予警告，没收违法所得；没有违法所得或者违法所得不足一万元的，处一万元以上三万元以下的罚款；违法所得一万元以上的，处违法所得二倍以上六倍以下的罚款；情节严重的，吊销执业证书。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条 违反本条例第五条第一款规定使用超声诊断仪的，由县级以上卫生行政部门没收违法所得和器械，并处一万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，吊销许可证。
第十八条 违反本条例第六条规定的，由县级以上计划生育行政部门没收违法所得，并处三千元以上二万元以下的罚款；情节严重的，处二万元以上六万元以下的罚款；属国家工作人员的，还应当由其所在单位或者主管部门给予行政处分。
第十九条 违反本条例第八条第一款规定的，或者违反第十一条第二款规定未及时报告的，由乡（镇）人民政府、街道办事处或者县级计划生育行政部门给予批评教育，对新生儿死亡证据无法查实的，一年内不批准生育。
符合法定生育条件的妊娠妇女非医学需要选择性别人工终止妊娠的，或者选择性别造成新生儿死亡的，由县级以上计划生育行政部门收回生育服务证；对持有第一孩生育服务证的，三至五年内不批准生育；对持有再生育服务证的，不批准再生育申请，并责成当事人落实一项长效节育措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条 违反本条例第十二条第一款、第二款规定的，由县级以上药品监督管理部门责令改正，给予警告，没收违法所得，并处违法销售、使用的药品（包括已售出的和未售出的）货值金额二倍以上五倍以下的罚款；情节严重的，吊销许可证。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十一条 违反本条例第十三条第一款规定的，由县级以上药品监督管理部门没收违法所得，并处二万元以上五万元以下的罚款；情节严重的，吊销许可证。
第二十二条 医疗保健机构、计划生育技术服务机构违反本条例有关规定的，由县级以上卫生或者计划生育行政部门依据职权对直接负责的主管人员和其他直接责任人员予以行政处分。
计划生育、卫生、药品监督管理等行政部门的工作人员，违反本条例有关规定，玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者主管部门给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 本条例自2003年11月1日起施行。1996年5月31日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过的《福建省禁止非医学需要鉴定胎儿性别的规定》同时废止。
