财政部关于贯彻《国营商业企业成本管理办法》有关问题的通知
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财政部关于贯彻《国营商业企业成本管理办法》有关问题的通知
财政部
财政部关于贯彻《国营商业企业成本管理办法》有关问题的通知
1991年10月18日，财政部
我部（90）财商字第504号文颁发了《国营商业企业成本管理办法》，规定从1991年1月1日起执行。现就各地区、各部门在贯彻《国营商业企业成本管理办法》中所提问题补充规定如下：
一、关于固定资产修理。《国营商业企业成本管理办法》规定，从1991年1月1日起，国营商业企业的固定资产修理不再区分大、中、小修理，改为实行预提修理基金制度，企业发生的固定资产修理费一律在修理基金列支（低值易耗品必要的维修支出暂时也在此列支）。实行这一办法以后，1990年12月31日以前实行大修理基金或预提修理费办法的企业，应将1990年末结余的大修理基金或预提的修理费转入“修理基金”帐户。1990年12月31日以前大修理基金若有超支，经同级财政部门批准，可以一次性列入费用。
少数企业对租入的营业用房，确需维修的，可由同级财政部门在其租入固定资产原值的4％以内核定控制指标，企业可在指标内按实列支。
承包企业承包期内修理基金若有超支，经同级财政部门批准，可列入费用，但不得因此调整承包基数；非承包企业修理基金原则上不得超支，如确需修理而发生的超支，经同级财政部门批准，也可列入费用。
二、关于固定资产装修。企业确因扩大经营、提高经济效益需要，对现有营业用房等经营性固定资产进行装修、装潢所需的费用应由企业更新改造基金解决，装修、装潢净支出（装修、装潢支出减去旧物料变价收入）应相应增加固定资产价值。从1991年1月1日起，企业固定资产装修、装潢支出一律不得在费用中列支。
三、关于低值易耗品摊销。低值易耗品标准变化以后，1988年12月31日以前购入或调入的单位价值在500—800元之间（不含800元），使用年限在一年以上的物品，仍作为固定资产管理，1990年12月31日以前购入或调入的单位价值在10—50元之间的低值易耗品，仍按原来的摊销标准执行。低值易耗品一次性摊销标准提高以后，企业仍应加强对50元以下低值易耗品的实物管理。
四、关于固定资产租赁。企业租赁固定资产应区分不同情况，分别处理：1、企业租入经营所需固定资产发生的费用支出列入“租赁费用”子目；企业在租入经营所需固定资产的同时，还出租闲置固定资产的，租赁费支出和出租收入应分别核算，租赁费支出列入“租赁费”子目核算，出租收入转作更新改造基金，出租固定资产折旧不得列入费用。2、企业以出租固定资产为主要经营手段，其出租固定资产的收入应全部列入营业收入，租入固定资产发生的租赁费支出列入“租赁费”子目核算。
五、关于商品溢余。商业企业商品和物资在运输、销售等过程中所发生的自然溢余应冲减商品损耗。没有商品损耗或溢余大于损耗的，其差额列作“财产溢余”；非自然溢余应查明原因分别处理。
六、关于饮服企业物料消耗。鉴于饮服企业物料用品特殊性强，因此在饮服企业“费用”中增设“物料消耗”子目，其排序按（91）商财联字第82号文执行。
关于征收噪声超标排污费有关问题的复函
国家环境保护总局
国家环境保护总局
环函〔2005〕446号
关于征收噪声超标排污费有关问题的复函
福建省环境保护局：
你局《关于征收噪声超标排污费有关问题的请示》（闽环保法〔2005〕17号）收悉，经研究，现函复如下：
根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》的规定，加油站经营场所内机动车进出场地产生的噪声属于交通运输噪声，直接产生噪声的是进出场地的机动车辆。《排污费征收标准管理办法》（国家发展计划委员会、财政部、国家环境保护总局和国家经济贸易委员会〔2003〕第31号令）第三条第四款规定：“对环境噪声污染超过国家环境噪声排放标准，且干扰他人正常生活、工作和学习的，按照噪声的超标分贝数计征噪声超标排污费。对机动车、飞机、船舶等流动污染源暂不征收噪声超标排污费。”根据以上规定，目前对机动车辆进出加油站产生的噪声不征收超标排污费。
二○○五年十月二十日
国家土地管理局关于地籍管理几个问题处理的意见
国家土地管理局
国家土地管理局关于地籍管理几个问题处理的意见
国家土地管理局
为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》(以下简称《办法》)，加强对划拨土地使用权的管理，现就实施《办法》中有关地籍管理的几个问题提出如下处理意见：
一、地籍管理是土地使用制度改革的基础工作，也是加强土地权属管理的重要措施。各地要采取切实措施有计划、按程序加快地籍调查、土地登记、发证和土地定级估价等工作的步伐，尽快建立地籍管理制度，为深化土地使用制度改革服务。
二、尚未完成地籍调查、土地登记、发证的地区，对土地使用权出让、转让、出租和抵押的宗地，可以宗地进行地籍调查、登记发证。权属界线需经相邻宗地使用者签字认可，界址点必须设永久性界标。面积较小的宗地如暂不具备实测界址点坐标的条件，可用钢尺丈量宗地界址边长和
确定宗地几何形状的条件距离及界址点栓距，保证用实量数据计算宗地面积；面积大于2000平方米的宗地界址点必须实测坐标，有条件的要尽可能利用城市统一坐标系统，没有条件的可施测自由坐标。
三、划拨土地使用权出让登记手续，由土地使用者在签订出让合同交付出让金后，持国有土地使用证、土地使用权出让合同和土地出让金交付凭证，到土地管理部门办理。土地管理部门审核后，对符合规定的，在土地使用者原土地登记卡和土地证书变更记事栏内登记土地使用权出让合
同号、签约时间、批准机关、出让价格和出让期限等变更或新增内容，也可更换土地登记卡和土地证书，土地归户卡作相应变更。
四、土地使用权转让、出租、抵押登记，分别由转让人和受让人，出租人和承租人，抵押人和抵押权人共同提出申请并提交《办法》第十七条规定的证明文件和材料。土地管理部门审核后，符合规定的，将审核结果和意见填入土地登记审批表。对土地使用权转让登记经县级以上人民政
府批准后，办理注册登记，向受让人颁发国有土地使用证，同时注 销转让人原土地登记和土地证书。对于出租、抵押登记，可在原土地登记卡、归户卡和土地证书变更记事栏内，分别登记出租、抵押的时间、期限、租金或抵押金额、承租人或抵押权人的名称、地址等，向承租人或抵押权?
税浞⑼恋厥褂萌ê狻⒌盅褐っ魇椤Ｖっ魇榈难接筛魇 ⒆灾吻⒅毕绞型恋毓芾聿棵胖贫?
五、注销土地使用权出租抵押登记，合同终止后，承租人和抵押权人分别将土地使用权承租证明书和抵押证明书交出租人和抵押人，出租人和抵押人持土地证书、租赁合同及承租证明书、抵押合同及抵押证明书到土地管理部门办理。土地管理部门审核后，符合规定的，在土地登记卡、
归户卡及土地证书有关出租、抵押登记栏目上加盖注销戳记，并注明注销日期和原因，注销土地使用权承租、抵押证明书。因处分抵押财产而取得土地使用权的，由抵押人和抵押土地使用权取得人按土地使用权转让的登记程序办理。
六、注销土地使用权出让登记，土地使用权出让期届满，土地使用者持土地证书和出让合同到土地管理部门申请办理。土地管理部门审核后，注销出让土地登记，收回或更改土地证书。
七、《办法》第二十六条所称基准地价，是按不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的平均价格；所称标定地价，是在基准地价基础上，按土地使用年期、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情条件，修订评估出的具体地块在某一时期的价格。
为满足深化土地使用制度改革的需要，各城镇要积极开展土地定级估价工作，尽快建立健全以基准地价和标定地价为核心的地价体系。
目前暂无条件全面开展土地定级估价的城镇，为应急需，可结合清理整顿土地市场，根据各城镇特点选用附件介绍的方法，首先评估出土地使用权出让、转让、出租、抵押区域的临时基准地价和标定地价，作为确定补交土地使用权出让金额的依据。
附：基准地价和标定地价评估的简易方法
一、资料收集：
评估临时基准地价和标定地价所需收集的资料主要是土地市场中各种土地使用权转移资料，其转移类型、调查的具体内容、资料来源见下表：
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土 地 ｜ ｜
使用权 ｜ 调 查 内 容 ｜ 资 料 来 源
转移类型｜ ｜
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土 地 ｜ ｜
使用权 ｜实际成交价或向有关部门申报的在交价格、面 ｜双方当事人及主管部门、公证处、税务、财政
转 让 ｜积、土地用途 ｜部门、街道办事处
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土 地 ｜ ｜
使用权 ｜实际成交租金或向有关部门申报成交租金、土地 ｜租凭双方及其主管部门、公证处、税务局、街
出 租 ｜面积、土地用途、资本化系数 ｜道办事处
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土 地 ｜土地折价入股标准、出地方的年收益、双方各占 ｜
联 营 ｜资本份额、土地用途、土地面积、资本化系数、容 ｜经营双方及主管部门
入 股 ｜积率 ｜
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
联 合 ｜房屋建筑造价标准、房地产开发资本利润及利息 ｜
｜率、房屋建筑税费、双方分成比例土地用途、土地 ｜各地建筑定额标准、物价、建行、建房双方、
建 房 ｜面积、容积率等 ｜产权登记公证机关
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以 地 ｜房屋售价(含土了)、所得房屋面积、用途、让出土 ｜双方当事人及主管部门、开发公司、房地产
换 房 ｜地面积、让出土地容积率 ｜交易所、物价、工商部门、产权登记机关
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房 屋 ｜房地交易价、房屋建筑造价及建筑税费、房屋拆 ｜交易双方及主管部门、各省建筑定额标准、
｜迁补偿标准、房地产开发资本利润及利息率、折 ｜各地拆迁补偿标准、房地产交易所、公证处、
买 卖 ｜旧率、用地面积、土地用途、房屋成新、容积率 ｜财政、税务、物价、建造等部门
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房 屋 ｜租金总额、房屋建筑造价、资本利润及利息率、管 ｜租凭双方及主管部门、各省建筑定额标准、
｜理、折旧、维护费、税金、土地面积、土地用途、房｜各地房屋拆迁补偿标准、工商、建设、物价等
出 租 ｜屋拆迁补偿标准、资本化系数、容积率 ｜部门、街道办事处、建行、房地产开发公司
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商品房 ｜商品房售价、房屋造价、征地或拆迁成本、资本利 ｜各省建筑定额标准、开发公司、买房单位、产
｜润及利息率、基础设施建设费、土地用途、土地面 ｜权登记机关、物价、建行、建设及规划部门、
出 售 ｜积、容积率、税金及教育费附加、管理费 ｜税务局
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企 业 ｜兼并方付出的资金、固定资产作价标准、被兼并 ｜兼并双方及主管部门、国有资产管理部门、
兼 并 ｜方的设备、厂房等资产现值 ｜固定资产估价机构
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征 地 ｜ ｜
拆 迁 ｜征地费、拆迁标准及安置办法、基础设施配套费、 ｜各省建筑定额标准、各地拆迁标准、开发公
开 发 ｜土地用途、土地面积、容积率 ｜司、城建部门、税务部门、土地部门
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二、样点资料审核与整理
对收集到的各样点资料必须进行认真审核，剔除有错漏的样点，同时按行业进行归类，在此基础上，根据土地使用权转移的不同方式，按照下列公式计算出各样点的地租、地价：
1. 土地使用权转让
地价＝土地转让方获取的资金或实物拆价/土地面积
2. 土地使用权出租
年地租＝每年得到的资金或实物价值/土地面积
地价＝年地租/资本化系数
3. 土地入股、联营
年地租＝土地股每年分享的利润或股息/土地面积地价＝地租/资本化系数
4. 联合建房
(房屋单位建筑面积造价+单位建筑面积的税费)×出地方分得建筑面积
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
出资方分摊土地面积
(单位建筑面积造价+单位建筑面积的税费)×出地方分得建筑面积×容积率
＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
出资方分成建筑面积
5. 以地换房(同一)
转让土地方获得的建筑面积×单位建筑面积售价
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
转让的土地面积
6. 房屋买卖
房地售价-房屋现值-税金-管理费
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－
土地面积
式中：房屋现值＝房屋重置价×成新度
房屋重置价格-房屋废弃后的残值
＝房屋重置价-－－－－－－－－－－－－－－－×房屋已使用年数
房屋耐用年限
税金：主要指契税等
7. 商品房出售(以每栋楼为单位计算)
房地总售价-同类建筑单位面积平均造价×建筑面积-利润-利息-税金
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
用地面积 用地面积
8. 房屋出租
房地年收益-房屋现值×(房屋还原率+年折旧率)-管理费-维修费-保险费-税金-利息
年地租＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土地面积 土地面积
式中：房屋还原率应稍高于土地还原率，可采用银行通行投资利率。
重置价格-废弃后残值
年折旧费＝－－－－－－－－－－
耐用年限
年折旧费
年折旧率＝－－－－
重置价格
利息＝房屋现值×年利息率
管理费：按年租金的2~5%计
维修费：按建筑造价的1. 5~2%计
保险费：按房屋造价1. 5~2‰计
税金：按年租金12%计
地价＝地租/还原率
9. 企业兼并
付给被兼并企业职工工资和各项补偿费用-被兼并企业设备、厂房现值
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土地总面积
10. 土地征用、拆迁开发
地价＝征地拆迁补偿等取得土地的费用+土地开发费用+贷款利息+开发企业合理利润+区位修正
三、标绘地价样点图
为了直观反映城镇中的地价变化趋势，更好地分析城镇地价变化规律，要将计算出的各样点地价额标绘在城镇平面图上。
地价样点图要按工业、住宅、商业三种用途分别绘制，也可以采用不同的颜色、图示将三种地价样点绘制在一张城镇平面图上。
根据样点图的分布规律，对偏离区域地价较大的样点，要在样点资料审核与整理的基础上，对其进一步分析或修正，如容积率、时间等，以便剔除错误或非正常样点的地价资料。
四、样点地价离散度判别与地价区划分
根据地价计算结果和绘制的地价样点图，在对一些样点进行时间、容积率修正的基础上，要按土地用途进行样点地价离散度的计算与判别。
1. 对地价样点图进行定性分析，若城镇中不同区域地价水平有明显差异，要将这些区域划分出来，分区域估算临时基准地价或标定地价。
2. 对城市地价样点或区域地价样点进行定量计算，分别计算城镇或区域内不同用地类型样点地价的平均值，若城市或区域中的地价样点有5%以上的数量偏离平均地价的20%，则必须继续细分地价区域，直至满足上述标准。
3. 对城镇商业中心区的地价最高点或区段，可单独以点、区段地价反映。经过定性和定量分析，若地价样点离散度较大，则要划分地价区，将临街房屋进深、土地用途、建筑密度、容积率、商业繁华状况、交通条件等基本一致的地段划分为同一区域，按区计算地价。地价区划分方法?
捎枚ㄐ杂攵肯嘟岷系姆绞浇校远ㄐ晕鳌?
五、临时基准地价和标定地价评估
各城镇可根据当地土地市场的发育状况，选用以下方法评估临时基准地价和标定地价：
1. 土地使用权转移频繁的城镇，按用地类型、商服、交通条件和地价差异划分出不同的区域，按区域和用地类型将分离出的各样点地价进行归类，按下式计算区域内各类用地的“临时基准地价”：
1ｎ
Ｖ＝—∑Ｘｉ
ｎｉ＝1
式中：Ｖ——某一区域某类用地临时基准地价：
Ｘi——该区域内该类用地某一样点地价；
n——该区域内该类用地地价样点总数。
在基准地价的基础上，可按下式核定标定地价：
标定地价＝基准地价×使用年期修正系数×(1±区域因素修正系数)×(1±个别因素修正系数)×(1±时间修正系数)
若当地尚未编制出完整的标定地价评估系数表，为应急需，目前也可只作使用年期和容积率修正，其它修订待条件具备后再逐步完善，其中：
使用年期修正系数＝
1
1-－－－－－－－－－－－－－
(1+资本化系数)±地使用年期
2. 有一定房地交易、出租样点，但又不能满足评估临时基准地价的城镇，若城镇规模较小，内部地价、地租差异不大，可以城镇整体为单位，将各地价样点按用地类型进行归类，按下式计算城镇内该地类地价、地租占房地交易总额的平均比例：
n
∑ Ｘi
i=1
Ｋ＝－－－－－
n
∑Ｙi
i=1
式中：Ｋ—城镇内某类用地地价、地租占房地交易额的平均比例；
Ｘi——某一样点地价、地租额；
Ｙi——某一样点房地交易总额；
n——地价样点数。
若城镇内部不同区域地价、地租占房地交易额的比例有明显差异，应分区域、分地类进行样点资料归类，按上式分别计算各区域内不同地类地价、地租占交易总额的平均比例K。
地块发生土地使用出让、转让、出租、抵押时，由土地管理部门根据其申报房地交易额，按下式直接核定地块的“临时标定地价”。
标定地价房地交易额×K
式中：K——地块所在区域内该类用地地价、地租占总交易额的平均比例。
3. 土地使用权交易量较少，不能满足按上述方法计算地价的城镇，暂以不低于土地使用权转让、出租抵押区域平均征地、拆迁开发费用的125%作为区域的“临时基准地价”，标定地价目前只在基准地价基础上，作使用年期和容积率修订。
地价评估工作完成后，由市、县土地管理部门编制出临时基准地价图和基准地价表，提交市、县人民政府审定后公布。
1992年5月13日
